Gebäudemodernisierungsgesetz 2026: Technologische Freiheit und ihre langfristige Betriebskostendynamik
- hubertushausotter
- 9. Juni
- 5 Min. Lesezeit
Das Klimaziel steht fest: Bis 2045 soll der Gebäudesektor in Deutschland treibhausgasneutral werden. Mit dem im Mai 2026 vom Bundeskabinett beschlossenen Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) – im allgemeinen Sprachgebrauch und den Medien zumeist als „Heizungsgesetz“ bezeichnet – ändern sich die ordnungsrechtlichen Rahmenbedingungen für den Wärmesektor. Das Gesetz novelliert die bisherigen Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes (GEG).
Der Gesetzgeber setzt künftig verstärkt auf marktwirtschaftliche Steuerungsinstrumente und erweitert die technologische Eigenverantwortung der Akteure. Für Immobilieneigentümer bedeutet dies eine größere Flexibilität bei der Wahl der Anlagentechnik – gleichzeitig rücken damit die langfristigen wirtschaftlichen Betriebs- und Folgekostenrisiken stärker in den Fokus der individuellen Investitionsplanung.
Offizielle Informationen und Dokumente zum aktuellen Gesetzentwurf stellt das Bundeswirtschaftsministerium (BMWK) zur Verfügung.
Die wichtigsten Eckpunkte des Gebäudemodernisierungsgesetzes 2026
Der Regierungsentwurf des GModG sieht eine strukturelle Neuausrichtung vor: Nicht mehr die ordnungsrechtliche Vorgabe einer bestimmten Technologie definiert den Rahmen, sondern die eigenverantwortliche Kosten-Nutzen-Abwägung über den gesamten Lebenszyklus einer Immobilie.
Wegfall der starren 65-Prozent-Regel
Die weitreichendste Änderung betrifft die Streichung der bisherigen Pflicht, neu installierte Heizungsanlagen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien zu betreiben.
Zulässigkeit im Bestand: Gas- und Ölbrennwertsysteme können im Gebäudebestand weiterhin ohne zusätzliche technische Auflagen installiert werden.
Wegfall von Nebenpflichten: Die verpflichtende Energieberatung vor dem Einbau fossiler Systeme sowie starre Austauschpflichten für Altanlagen entfallen.
Durch diesen Wegfall von Auflagen verschiebt sich das wirtschaftliche Risiko im laufenden Betrieb vollständig auf den Eigentümer. Fehlkalkulationen bei den Folgekosten wirken sich künftig direkt über die Betriebskosten der Immobilie aus., was für eine fachkundige Energieberatung spricht.
Die Einführung der „Bio-Treppe“
Die technologische Freiheit wird durch einen verbindlichen Transformationspfad für Brennstoffe reguliert. Mit der sogenannten „Bio-Treppe“ verordnet der Gesetzgeber eine schrittweise ansteigende Pflicht zur Nutzung klimafreundlicher, biogener oder synthetischer Brennstoffe (wie Biomethan) für alle neu eingebauten fossilen Systeme.
Die vorgesehenen Mindestquoten für den Anteil erneuerbarer Energien im Brennstoffmix steigen gestaffelt an:
Ab 2029: mindestens 10 Prozent
Ab 2030: mindestens 15 Prozent
Ab 2035: mindestens 30 Prozent
Ab 2040: mindestens 60 Prozent
Fossile Heizsysteme verbleiben damit zwar im Markt, die gesetzlich vorgegebene Beimischung teurerer grüner Gase führt jedoch zu einer absehbaren Verteuerung des laufenden Betriebs.
Relevante Kostenrisiken für den Mietwohnungssektor
Besondere Bedeutung hat das GModG für den vermieteten Immobilienbestand. Nach den aktuellen Plänen des Gesetzgebers dürfen Eigentümer die Mehrkosten, die durch die Erfüllung der "Bio-Treppe" sowie durch die CO₂-Bepreisung entstehen, ab 2028 nicht mehr uneingeschränkt an die Mieterschaft weitergeben.
Abhängig vom energetischen Gesamtzustand des Gebäudes greift eine prozentuale Kostenteilung. Vermieter müssen bei energetisch unzureichenden Gebäuden einen erheblichen Teil dieser transformatorischen Betriebskosten selbst tragen, was die laufende Rendite der Immobilie direkt beeinflusst.
Die drei makroökonomischen Kostentreiber im Überblick
Bei einer langfristigen Investitionsentscheidung müssen neben den Anschaffungskosten vor allem drei externe Kostenfaktoren über einen Zeitraum von 15 bis 20 Jahren einkalkuliert werden:
Der Europäische Emissionshandel (EU-ETS 2) ab 2028: Während die CO₂-Kosten bis Ende 2027 durch staatliche Preiskorridore gedeckelt sind, erfolgt ab 2028 der Übergang in den freien europäischen Zertifikatehandel. Wirtschaftsforschungsinstitute wie das DIW Berlin prognostizieren aufgrund der kontinuierlichen Verknappung der Emissionsrechte einen signifikanten, marktgetriebenen Anstieg der CO₂-Preise ab 2028.
Die Dynamik der Gasnetzentgelte: Der fortschreitende Umstieg von Haushalten auf elektrische Wärmepumpen oder Fernwärmenetze reduziert die Anzahl der verbleibenden Netznutzer im kommunalen Raum. Da die Fixkosten für den Betrieb und den späteren Rückbau der Gasinfrastruktur auf immer weniger Anschlussnehmer umgelegt werden müssen, ist mit sprunghaft steigenden Netznutzungsgebühren zu rechnen.
Die Verfügbarkeit und Kosten von Grüngasen: Biomethan und synthetische Energieträger sind begrenzte Ressourcen, die stark von der Industrie nachgefragt werden. Die Erfüllung der gesetzlichen "Bio-Treppe" über den freien Markt wird für Endverbraucher strukturell hochpreisig bleiben, da das Angebot die Gesamtnachfrage auf absehbare Zeit kaum decken kann.
Staatliche Investitionsanreize: Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG)
Um Eigentümern den Übergang zu zukunftssicheren, treibhausgasneutralen Systemen wirtschaftlich zu erleichtern, sichert die Bundesregierung die Kontinuität der aktuellen Förderarchitektur im Rahmen der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) zu.
Der vollständige Umstieg auf erneuerbare Wärmeerzeuger wird weiterhin durch signifikante, prozentuale Investitionszuschüsse des Bundes flankiert. Die Förderkulisse setzt sich dabei modular aus einer verlässlichen Grundförderung sowie optionalen, vom individuellen Sanierungsstatus und der Liegenschaft abhängigen Bonuszahlungen zusammen.
Wichtig für die strategische Planung: Rein fossil betriebene Heizsysteme sind vollständig von jeglicher staatlichen Zuwendung ausgeschlossen. Bei hybriden Systemen qualifiziert sich ausschließlich der nachweisbar regenerative Anlagenanteil (wie beispielsweise Solarthermiekomponenten) für eine anteilige Förderung.
Häufige Fragen zum Gebäudemodernisierungsgesetz (FAQ)
Ab wann treten die Neuregelungen des GModG in Kraft?
Das Bundeskabinett hat den Gesetzentwurf am 13. Mai 2026 beschlossen. Das Gesetz durchläuft derzeit das parlamentarische Verfahren und soll voraussichtlich zum 1. November 2026 in Kraft treten. Um einen nahtlosen Übergang zu gewährleisten, hat der Bundestag die alte 65-Prozent-Frist im bestehenden Gebäudeenergiegesetz (GEG) bereits vorab offiziell auf diesen Termin verschoben.
Besteht eine Pflicht, funktionierende Öl- oder Gasheizungen auszutauschen?
Nein. Das GModG sieht keine Austauschpflicht für funktionierende Heizsysteme im Bestand vor. Auch der Einbau neuer Gas- oder Ölbrennwertkessel bleibt weiterhin zulässig. Erst ab dem Jahr 2029 greift beim Neueinbau fossiler Anlagen die stufenweise Pflicht zur anteiligen Nutzung grüner Brennstoffe (Bio-Treppe).
Wie kann die geforderte Grüngasquote der „Bio-Treppe“ nachgewiesen werden?
Die Einhaltung der gesetzlichen Beimischungsquoten für Biomethan oder grünen Wasserstoff erfolgt beim Betrieb einer fossilen Neuanlage in der Regel über die entsprechenden Lieferverträge mit dem Gasversorger. Alternativ sieht der Gesetzentwurf vor, dass die Pflicht in den ersten Stufen (2029 bis 2034) auch anteilig durch technische Kombinationen wie eine Solarthermieanlage oder ein Hybridsystem (Bivalentbetrieb mit einer Wärmepumpe) erfüllt werden kann.
Bleiben die staatlichen Förderungen für den Heizungstausch bestehen?
Ja, die Förderlandschaft im Rahmen der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) bleibt bis mindestens 2029 finanziell stabil abgesichert. Der Umstieg auf vollständig regenerative Systeme wie Wärmepumpen wird weiterhin mit bis zu 70 Prozent der Investitionskosten bezuschusst. Wichtig zu beachten ist, dass rein fossil betriebene Heizungskomponenten generell von jeglicher staatlichen Bezuschussung ausgeschlossen sind.
Fazit: Ganzheitliche Lebenszyklusanalyse als Basis zukunftssicherer Investitionen
Das Gebäudemodernisierungsgesetz 2026 erweitert die technologische Eigenverantwortung der Akteure. Eine zukunftssichere Entscheidung bei einer anstehenden Heizungsmodernisierung darf sich daher nicht primär an den initialen Investitionskosten orientieren. Erforderlich ist eine fundierte Lebenszyklusanalyse, die die zukünftige CO₂-Bepreisung, die Entwicklung der Netznutzungsentgelte sowie die gesetzlichen Grüngasquoten abbildet.
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Ihr
Dr.-Ing. Hubertus Hausotter
Energieeffizienz-Experte
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Dr.-Ing. Hubertus Hausotter, Gründer und Geschäftsführer der Firma, ist zugelassener Energieeffizienz-Experte bei der Deutschen Energie-Agentur (dena).
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